ADVOKAT MNA

WINJUM

Aktuelt


25.08.2017. ENDRINGAR I LANDBRUKSLOVGJEVINGA

Med verknad frå den 1.9.2017 er arealgrensa for dyrka jord i odelslova § 2 og konsesjonslova § 5, 2. ledd heva frå 25 dekar til 35 dekar.

Dette inneber at det ikkje lenger er odelsrett på eigedommar som har mindre enn 35 dekar dyrka jord og mindre enn 500 dekar produktiv skog, og at slike eigedommar kan overskøytast til nokon i nær familie utan at vedkomande får buplikt.


18.11.2016. TOMTEFESTE. TVILLAUST I HØGSTERETT.

Dersom ein grunneigar ynskjer å oppjustere festeavgifta, er hovudregelen i tomtefestelova § 15 at avgifta skal justerast i samsvar med endringa i pengeverdien (KPI). Berre dersom festekontrakten «tvillaust» har ein annan reguleringsregel (typisk at reguleringa skal skje i samsvar med endringa i tomteverdien) er det avtalen som gjeld.

Før denne regelen kom inn i lova (2004) var retten til justering av festeavgifta fullt ut regulert av partane sin festekontrakt. Dersom det var tvil om korleis kontrakten skulle tolkast vart dette avgjort etter vanleg avtaletolkingslære, dvs. at retten skal finne ut kva avtalepartane mest truleg meinte om avgiftsjustering då avtalen vart inngått.

Innføringa av «tvillaust»-kravet innebar difor i praksis ei markert forskyving av bevisbyrden i favør av festaren. Dette er uproblematisk for festeforhold som er etablert etter at lova trådte i kraft, men den nye regelen gjeld også festeforhold som alt var etablerte pr. 2004. Spørsmål er om denne forskyvinga av bevisbyrden i etablerte festeforhold er i strid med den Europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK).

Høgsterett, i Storkammer (11 dommarar), hadde nyleg til handsaming ei sak om dette. Fleirtalet (8) kom til at saka måtte avvisast av prosessuelle grunnar, og tok difor ikkje stilling til realitetsspørsmålet, dvs. om tomtefestelova er i strid med EMK på det aktuelle punktet. Mindretalet (3) meinte derimot at saka ikkje skulle avvisast og tok difor også stilling til realiteten. Deira konklusjon var klar: Det var i strid med EMK å innføre eit tvillaust-krav med verknad for etablerte festeforhold.

Mindretalet si drøfting av realitetsspørsmålet er av stor interesse for partane i mange festeforhold som var etablert før 2004. Det er grunn til å tru at det vil komme nye saker om dette, der mindretalsvotumet vil bli påberopt av grunneigaren.

Det vil føre for langt å gjengi mindretalet si drøfting av dette, men argumentasjonen er svært overbevisande. Den er å finne i avsnitt 80-123 i kjennelse av 21.10.2016 (HR-2016-2195-S).


15.08.2016. EIN VINGEKLIPPA ODELSRETT

I tilknyting til dei endringsframlegga som eg skreiv om den 09.08. kjem her ei kort oppsummering av endringar i odelsretten frå 1974 og utover.

Odelslova av 1974 innebar ein kraftig reduksjon i talet på odelsberettiga ved at den nye lova innførte eit nytt vilkår for odelsrett: Det var ikkje lenger nok å vera etterkommar etter odlaren, det vart no også eit vilkår at enten foreldre, besteforeldre eller søsken av foreldre hadde eigd eigedomen med odel.

Også seinare endringar av odelslova har følgt den same trenden, nemleg ei innsnevring av odelsretten. Etter den siste lovendringa i 2013/2014 skulle ein tru at det var vanskeleg med ytterlegare endringar utan å fjerne odelsretten fullstendig, men slik er det tydlegvis ikkje.

Kva har alle desse endringane gått ut på? Eg nemner dette heilt kort:

I det store og heile har alle desse endringane vore nødvendige, og spørsmålet no er om ikkje både bøndene, landbruket og samfunnet elles ville vore tent med å oppheve heile odelslova i staden for dei stadige endringane og den usikkerheiten som følgjer med.


09.08.2016. ENDRINGER I LANDBRUKS­LOVGIVNINGEN?

Et flertall på Stortinget har bedt regjeringen utarbeide forslag til endringer i landbrukslovgivningen. Regjeringen har nå i juni sendt et slikt forslag på høring. Hovedinnholdet i de viktigste forslagene er:


Om konsesjonsplikt, odelsrett og boplikt

Arealgrensen for dyrket jord i konsesjons- og odelsloven heves fra 25 til 35 dekar, dvs. at framtidig omsetning av et ti-talls tusen eiendommer ikke lenger vil være omfattet av konsesjonsplikt, odelsrett eller boplikt.

Areal som erverves som tilleggsjord av tilgrensende nabo, eller av leietaker/forpakter, fritas for konsesjonsplikt.


Om priskontroll

Erverv som er konsesjonspliktige kun pga. størrelsen på skogarealene, skal ikke underlegges priskontroll.


Om delingsforbudet i jordloven

Under gitte vilkår bortfaller kravet om delingstillatelse ved erverv av tilleggsjord.

Kravet om delingstillatelse ved fradeling av udyrket tomt til bolig, fritidshus eller naust bortfaller.


Om driveplikt

Det lempes på vilkårene for oppfyllelse av driveplikt ved bortleie.


Høringsfristen er 26.11.2016. Saken vil deretter gjennomgå vanlig lovbehandling.


18.04.2016. EN HISTORIE OM INNPÅBYGGING

Eieren av en nausttomt på Hjellestad bygde naust i 2001, men feilvurderte tomtegrensen slik at en tredjepart av naustet ble stående inne på naboens ubebygde nausttomt.

Dette oppdaget naboen i 2012.

Hovedregelen ved «innpåbygging» er at den delen av bygget som står på naboens grunn, må rives. Unntak kan gjøres hvis byggets eier ikke kan lastes nevneverdig for den feilen som har skjedd og tapet ved å rive er klart større enn naboens tap ved at bygget blir stående. Er begge disse vilkårene oppfylt, kan bygget bli stående mot at byggets eier betaler naboen et vederlag.

Slike saker løses vanligvis med et vederlag som nevnt, men problemet i denne saken var at innpåbyggingen gjorde det umulig for naboen å bygge eget naust. Partene var derfor i utgangspunktet enige om at den beste løsningen var at nausteieren kjøpte hele nabotomten. De innhentet hver sin takst. Tomteeierens takstmann mente tomten var verd kr. 650 000, mens naustbyggerens takstmann mente at tomten, grunnet den strenge reguleringen i kommunedelplanen, uansett ikke kunne bebygges og anslo derfor verdien til kr. 10 000.

Dermed ble det rettssak der naboen krevde rivning.

Etter behandling i forliksråd, tingrett, lagmannsrett og Høyesterett (der anken ble nektet fremmet) ble resultatet at nausteieren ble pålagt å rive en tredjepart av sitt naust. Hun måtte dessuten betale både egne og naboens saksomkostninger. Domstolene mente at nausteieren hadde gjort altfor lite for å finne korrekt grense, jf. at det fantes tinglyste opplysninger om dette. De mente forøvrig at nabotomtens verdi var høy på tross av kommunedelplanens bestemmelser, og at naboens tap dermed var stort.

Etter at den rettslige behandlingen var avsluttet ble imidlertid partene enige om å gjøre en handel der naustbyggeren kjøpte naboens tomt for kr. 650 000. Naustbyggeren måtte dermed ut med ca. kr. 1,3 mill. – hvorav halvparten til naboen og halvparten til advokatene – men hun fikk seg en romsligere tomt.


16.03.2016. KONSESJONSPLIKT OG BOPLIKT

Konsesjonsplikt og boplikt er ikke det samme, men lovverket knytter disse pliktene sammen på en heller uoversiktlig måte. Her er et forsøk på klargjøring.

Konsesjon

Konsesjonslovens hovedregel er at den som vil kjøpe fast eiendom må søke kommunen om konsesjon, dvs. tillatelse. Lovens mange unntak medfører imidlertid at i de tilfellene der det ikke er nær familiemessig tilknytning mellom kjøper og selger, oppstår konsesjonsplikt i praksis kun ved kjøp av eiendommer med totalareal på minst 100 dekar eller minst 25 dekar dyrket jord. Men også ved overdragelse innenfor familien kan det oppstå konsesjonsplikt, men da kun i de tilfellene der kjøperen ikke akter å bebo eiendommen og den har minst 25 dekar dyrket jord eller 500 dekar produktiv skog.

Det ovennevnte regelverket gjelder for hele landet. Konsesjonsloven gir kommunene adgang til også å innføre såkalt null-konsesjon, dvs. at det ikke er noen nedre arealgrense for konsesjonsplikt på eiendommer som er eller har vært benyttet til helårs beboelse. Formålet med denne ordningen er å hindre at boligeiendommer tas i bruk som fritidseiendommer. I Hordaland/Sogn og Fjordane er det nå kun Modalen kommune som praktiserer null-konsesjon. I tillegg har ca. 65 andre kommuner i landet null-konsesjon, fortrinnsvis på Sørlandet. Null-konsesjonsordningen gjelder vanligvis ikke ved overdragelse i nær familie.

Boplikt

Ved salg ut av familien må som sagt kjøperen av et gårdsbruk søke om konsesjon dersom eiendommen har arealstørrelse som nevnt. Kommunen kan da innvilge søknaden på vilkår. I de fleste kommuner er det vanlig å stille vilkår om boplikt, og da slik at eieren selv må oppfylle boplikten, såkalt personlig boplikt. Men vilkåret kan også gå ut på at kjøperen bare må sørge for at noen bor fast på eiendommen, såkalt upersonlig boplikt. Bopliktsperioden kan være fem år eventuelt kortere eller lengre. I de vel 40 årene boplikt har eksistert har det vært vanlig at vilkår om boplikt er personlig, med en varighet på fem år. Konsesjonsloven har altså ingen regler for hva et konsesjonsvilkår kan gå ut på, bortsett fra at vilkåret må fremme lovens formål. Videre gjelder selvsagt det alminnelige forvaltningsrettslige prinsipp om at like saker skal behandles likt.

Ved familieoverdragelser er det som nevnt lovens utgangspunkt at overtakeren ikke trenger å søke om konsesjon. Men for eiendommer med bolighus og minst 25 dekar dyrket jord eller minst 500 dekar produktiv skog er det en forutsetning for konsesjonsfritaket at overtakeren bebor eiendommen i fem år. Dette er altså en lovbestemt, personlig boplikt på fem år. Hvis overtakeren ikke kan eller vil oppfylle boplikten må han søke om konsesjon, og da tar kommunen stilling til om konsesjon skal gis på tross av at den personlige boplikten ikke oppfylles. Kommunen kan avslå søknaden, eller innvilge på nærmere fastsatte vilkår, eventuelt at det gis utsettelse med oppfylling av boplikten.

Boplikten tilknyttet null-konsesjon er upersonlig.


02.03.2016. BORTFALL AV FORKJØPSRETT

Tidlegare var det vanleg at personlege forkjøpsrettar var livsvarige. Dette er no endra etter at det i 1995 kom det ein regel som fastset at ein personleg forkjøpsrett maksimalt kan gjelde i 25 år.

Maksimaltida på 25 år gjeld også for forkjøpsrettar som var avtala før endringa blei vedtatt. Men for at den nye regelen ikkje skulle gripe for sterkt inn i etablerte forkjøpsrettar, fekk lova ein overgangsregel om at 25 års-regelen ikkje skulle medføre bortfall av forkjøpsrett før den nye regelen hadde verka i 20 år.

No har desse 20 åra gått, og resultatet er at forkjøpsrettar som var blitt minst 25 år gamle i 2015, dvs. dei som var stifta før 1.7.1990, fall bort.

Dei fleste slike forkjøpsrettar er tinglyste, men dei er like fullt ugyldige. Den som eig fast eigedom som det hefter slik forkjøpsrett på, kan be Kartverket om å slette heftet.


Tlf: 55 30 21 96

Mobil: 922 23 787

Postboks 333 Sentrum
5804 Bergen

Kontor: Fortunen 4

ivar@advokatwinjum.no

Org.nr. 916 250 304

I KONTORFELLESSKAP MED:

Advokatfirma Grahl-Madsen & Co AS Advokat Birgitte G Eknes

Advokatene Hartmann & Ingebrigtsen Advokat Marit H Håkonsen